Hoe wordt jouw inleg bij SynVest meer waard? Wat is nu eigenlijk jouw rendement? Voor sommigen is dit gesneden koek en voor anderen zeker geen dagelijkse kost. Daarom leggen we graag uit hoe het zit met termen als koersontwikkeling, voorschotdividend, fondsrendement en jouw beleggersrendement.

Jouw inleg en certificaten

Het begint met je inleg en daar krijg je certificaten voor terug. Een certificaat is een recht van deelname dat is verbonden met een aandeel in het fonds. Met een certificaat participeer je in het fonds. De waarde van het certificaat wordt ook wel de koers van het certificaat genoemd en kan omhoog en omlaag, de zogenaamde koersontwikkeling. Voor mensen die beleggen is het natuurlijk prettig als er sprake is van koerswinst zodat bij de verkoop van certificaten de waarde boven de oorspronkelijke inleg ligt.

De koers van jouw certificaten wordt steeds op de vijfde of zesde werkdag van de maand bekend gemaakt en is te vinden in de factsheet. Op de website vind je dit terug onder ‘downloads’ waar je de factsheet van jouw fonds kan bekijken. 

De koersontwikkeling

De koersontwikkeling heeft voor alle participanten een ander effect op de waarde van hun belegging. Dat heeft te maken met het moment van instappen, het wel of niet bijstorten en al dan niet herbeleggen van het dividend. Daarom wordt jouw beleggersrendement individueel berekend. Het beleggersrendement is te zien in jouw persoonlijk account op MijnSynVest. In het kader staat uitgelegd hoe je dit kan vinden in het klantportaal. Later meer over het beleggersrendement.

De koersontwikkeling die mede het totale beleggersrendement bepaalt, wordt dus berekend op basis van de koers van de certificaten bij toetreding in verhouding tot de koers die gepubliceerd staat in de meest recente factsheet van het fonds waarin wordt deelgenomen. De koersontwikkeling per certificaat wordt verzilverd op het moment dat je jouw certificaten verkoopt.

Een participant die later extra bijstort op een bestaand contract, ontvangt daarvoor certificaten vanaf die datum. Deze certificaten maken een andere koersontwikkeling door dan de certificaten die reeds in het contract zaten. In MijnSynVest wordt automatisch berekend hoe hoog jouw totale beleggersrendement is op het gehele contract.

Het voorschotdividend

Op de certificaten wordt in twaalf termijnen een voorschotdividend uitgekeerd. Je kan ervoor kiezen het voorschotdividend te laten uitkeren en anders worden deze bijgeschreven bij jouw inleg. Dividend is de winstuitkering van het fonds aan de participanten.

Een voorschotdividend is een uitkering van de verwachte winst van het fonds. Vandaar de naam voorschotdividend. Het percentage van het voorschotdividend wordt door de directie van SynVest bepaald. De vaststelling van het percentage vindt meestal plaats bij de aanvang van een nieuw jaar maar het kan ook gedurende het jaar worden bijgesteld. De hoogte hangt samen met de verwachtingen omtrent de winst van het fonds.

Het fondsrendement

Het fondsrendement van een bepaald jaar wordt berekend op basis van het resultaat afgezet tegen het gemiddelde intrinsieke waarde van het fonds over dat hele jaar.

• Het resultaat van het fonds bestaat uit het directe rendement en het indirecte rendement. Het directe rendement bestaat uit de totale huuropbrengsten van het vastgoed minus de kosten die gemaakt zijn in dat jaar. Het indirecte rendement is de waardestijging of -daling van het vastgoed in het fonds.

• De gemiddelde intrinsieke waarde van het fonds wordt berekend door de stand van de intrinsieke waarde op 1 januari en op 31 december te middelen. De intrinsieke waarde is de waarde van het vastgoed minus de schulden. De grondslagen waarop de intrinsieke waarde wordt bepaalt, staat vast en is beschreven in het prospectus van het fonds.
  
  Een rekenvoorbeeld met fictieve getallen maakt dit inzichtelijk. Stel, op 1 januari is de intrinsieke waarde van het fonds 1000 en op 31 december van datzelfde jaar is de intrinsieke waarde 2000. Dan is dan is de gemiddelde intrinsieke waarde van het fonds 1500. Datzelfde jaar is het resultaat van het directe en indirecte rendement in totaal op 100 uitgekomen. Het fondsrendement is dan (100 gedeeld door 1500) 6,6%. Het is van belang te realiseren dat dit fondsrendement niet noodzakelijkerwijs aansluit met het beleggersrendement dat je behaalt. Het beleggersrendement is voor iedere participant anders. Zoals onder het kopje koersresultaat is uiteengezet, is het beleggersrendement dat je behaalt afhankelijk van (onder meer) het moment waarop je bent ingestapt.

Vaststelling van de koers

Voortbordurend op het rekenvoorbeeld van hierboven laten we meteen zien hoe de koers wordt vastgesteld. Stel dat in het jaar van het rekenvoorbeeld hierboven het voorschotdividend op 4% is vastgesteld, dan blijft een surplus van 2,6% over ten opzichte van het fondsrendement. Dit surplus wordt verrekend met de koers van jouw certificaten en zie je dus terug in een waardestijging van jouw belegging.

Andersom kan ook, als het fondsrendement onder het voorschotdividend uitkomt, dan daalt de koers van jouw certificaten. De koers wordt maandelijks vastgesteld aan de hand van de intrinsieke waarde van het fonds op de vijfde of zesde werkdag van de maand gepubliceerd in de factsheet.

De directie van SynVest heeft conform het prospectus de mogelijkheid om in een bandbreedte van 2,5% ten opzichte van de intrinsieke waarde, de koers vast te stellen. Bij kleine verschillen tussen het voorschotdividend en het fondsrendement blijft de koers onveranderd. Hierdoor kan de koers stabiel groeien.

Wat is het beleggingsrendement bij SynVest?

Samengevat bestaat jouw beleggersrendement bij SynVest uit twee delen. Allereerst ontvang je een percentage van de verwachte winstdeling uitgekeerd in een maandelijks voorschotdividend. Daarbij maakt de koers van jouw certificaten een ontwikkeling door gedurende jouw deelname en verzilver je op een dag jouw individueel vast te stellen koerswinst. In het geval van vastgoedbeleggingen geldt dat over het algemeen de aanhouder wint, zonder dat resultaten uit het verleden garant staan voor de toekomst.

Interesse in beleggen bij SynVest?

Als je nieuw bent in de wereld van beleggen, staan we klaar om jou te voorzien van waardevolle informatie om weloverwogen beslissingen te nemen middels de Beleggen in vastgoed brochure. Wij zijn ervan overtuigd dat deze informatie je zal helpen bij het vormen van een duidelijk beeld van de mogelijkheden en uitdagingen die beleggen in vastgoed met zich meebrengt. 

We begrijpen dat de materie van vastgoedbeleggingen complex kan zijn, en daarom willen we jou graag de mogelijkheid bieden om hierover meer te weten te komen tijdens een persoonlijk gesprek met één van onze medewerkers.