Update SynVest German RealEstate Fund

Download hier de update: Update Synvest German Realestate Fund november 2025

In deze update geven wij een toelichting op de macro-economische ontwikkelingen die van invloed zijn op de ontwikkeling van de Duitse vastgoedmarkt en in het bijzonder op de ontwikkeling van het SynVest German RealEstate Fund. Wij leggen u graag uit wat wij doen om voor u als belegger het optimale rendement te realiseren onder de huidige marktomstandigheden.

De macro-economische ontwikkelingen
Rente in Europa is gestabiliseerd
De Europese Centrale Bank (ECB) heeft de rente op 30 oktober jl. opnieuw ongewijzigd gelaten. Met een rente van 2%, gelijk aan de Europese inflatie, is sprake van een stabiele en gewenste situatie.
In de Verenigde Staten heeft de Federal Reserve op 29 oktober jl. de rente voor de tweede keer verlaagd met 0,25%. Hiermee wil men de investeringen stimuleren, nu de werkgelegenheid daar afneemt. Vooralsnog heeft dit nauwelijks invloed op het rentebeleid van de ECB, al kunnen de internationale financieringsmogelijkheden hierdoor iets ruimer worden. Een lagere rente leidt bovendien tot lagere financieringskosten, wat het rendement op beleggingen ten goede kan komen.

De wereldeconomie lijkt in 2025 en 2026 stabiel te blijven groeien met circa 3% per jaar. In de ontwikkelde landen bedraagt de groei circa 1%-1,5%. De Amerikaanse handelstarieven spelen hierbij een rol.

De Duitse economie
Vooral Duitsland lijdt onder de handelstarieven. De Duitse export is in het derde kwartaal afgenomen als gevolg van de verhoogde exportprijzen (handelstarieven) en een lager exportvolume naar China, dat steeds meer zelf produceert. Daarbij speelt het tekort aan beschikbare chips voor de Duitse automobielsector eveneens een rol. Recent nieuws melde dat de export van chips naar Duitsland gedeeltelijk wordt hervat.

Voor het gehele jaar 2025 wordt een lichte groei van de Duitse economie verwacht van circa 0,2%. Volgend jaar zullen de grootschalige investeringen in de infrastructuur, defensie, veiligheid, klimaat en digitalisering leiden tot een verder aantrekkende economie, met een groei van circa 1,3%. Ook de licht toenemende consumentenuitgaven, als gevolg van een gestegen besteedbaar inkomen, leveren hier een bijdrage aan.

De ontwikkeling van de Duitse vastgoedmarkt
Het effect van de recente renteontwikkeling op de Duitse vastgoedmarkt
Nu de rente weer aanzienlijk is gedaald, tot een relatief laag niveau, kunnen vastgoedbeleggers in Duitsland opnieuw rendement realiseren. In onderstaande grafiek is de interbancaire rente weergegeven over de periode 1960–2025. Dit is de rente die banken elkaar in rekening brengen bij onderlinge leningen.

De gedaalde rente zorgt ervoor dat er geen door banken gedwongen vastgoedverkopen meer plaatsvinden. Mede daardoor zijn de prijzen sinds het laatste kwartaal van 2024 gestabiliseerd. Beleggers keren terug in de markt. Een deel van de vastgoedbeleggers had nog gewacht op verdere rentedalingen, maar die zijn uitgebleven. Deze beleggers richten zich nu op het huidige renteniveau.

De ontwikkeling van het transactievolume
We zien het aantal transacties weer toenemen. Dit herstel verloopt echter traag, omdat Duitse banken veel tijd nodig hebben voor de beoordeling en afhandeling van financieringsaanvragen. Doorlooptijden van meer dan vier maanden zijn geen  uitzondering. Bovendien zijn banken kritischer geworden in hun beoordeling en kampen ze met personeelstekorten.

Jones Lang LaSalle (JLL) constateert dat in 2025 sprake is van een stabiele groei van het transactievolume. Externe factoren buiten de vastgoedmarkt, zoals geopolitieke spanningen en handelsbelemmeringen, vertragen dit proces enigszins. Toch is er licht aan het einde van de tunnel. De recente renteverlaging zal de markt naar verwachting verder in beweging brengen.

Marktverwachting richting het eind 2025 stijging van het transactievolume ten opzichte van zowel 2024 als van de eerste twee kwartalen van 2025. 

Er wordt een vrij dynamische eindejaarsrally verwacht, waardoor het resultaat van vorig jaar, bijna € 35 miljard, naar verwachting licht zal worden overtroffen. Er bevinden zich momenteel diverse grootschalige transacties in de markt die waarschijnlijk in november en december zullen worden afgerond.

Buitenlandse investeerders beschikken opnieuw over meer liquide middelen voor verdere expansie naar Europa, en in het bijzonder ook voor investeringen in de Duitse markt. Internationale investeerders, vooral institutionele, zien Duitsland als een ‘turnaroundkandidaat’ en verwachten veel van zijn omvang. De fiscale impulsen van het infrastructuurpakket, het klimaatfonds en de hogere defensie-uitgaven zullen in de komende jaren voor extra groeistimulansen zorgen. Wel moet rekening worden gehouden
met vertragingen door lange plannings- en vergunningsprocedures, vooral bij bouw- en defensieprojecten.
Duitse kopers bestaan momenteel vooral uit family offices en fondsmanagers. Vastgoedprijzen zijn in historisch perspectief flink gedaald en daardoor aantrekkelijk geprijsd.

Ons team bezocht in oktober de Expo Real in München, een van de grootste vastgoedbeurzen van Europa. Daar was de stemming nadrukkelijk beter dan in voorgaande jaren. Makelaarskantoren spraken zelfs van ‘de lente is aangebroken’ en ‘de cyclus van de recessie is afgesloten, een nieuwe cyclus is begonnen’. We bespeuren vooral veel enthousiasme bij onze huurders (winkelketens) om uit te breiden en te groeien.

Duitse woningmarkt kent meeste transacties in derde kwartaal 2025
De Duitse woningmarkt was met 32% van het volume de belangrijkste vastgoedcategorie. Opvallend was dat nu ook meer transacties plaatsvonden buiten de zeven grote steden. Dit is in lijn met de algemene stemming op de vastgoedmarkt.

De commercieel vastgoed markt 
In de categorie commercieel vastgoed vonden de meeste transacties plaats in de kantorenmarkt, op de voet gevolgd door de retail branche en logistiek -industrieel vastgoed. De laatste nam iets af in volume.

Zie hiernaast de grafiek van JLL uit het Investmentmarktüberblick Q3 2025.

De retailbranche in Duitsland blijft stabiel
Investeerders richten zich momenteel vooral op de aankoop van levensmiddelenwinkels (zie Fachmärkte en Fachmarktzentren). De investeringsactiviteit in winkelcentra en winkels op A1-locaties is daarbij van vergelijkbare omvang.

Colliers verwacht dat het vierde kwartaal dynamisch zal verlopen, met meerdere grote transacties in shoppingcenters en portefeuilledeals. Internationale (institutionele) kopers waren goed voor 56% van het transactievolume. Zij richten zich met name op  retailvastgoed waar nog waarde kan worden toegevoegd, bijvoorbeeld door het invullen van leegstand waarvoor bij aankoop niet wordt betaald.

De ontwikkelingen van het SynVest German RealEstate Fund
SynVest kan de ontwikkelingen op de Duitse vastgoedmarkt niet beïnvloeden. Wel hebben wij invloed op de samenstelling en verhuurbaarheid van de vastgoedportefeuille van het SynVest German RealEstate Fund. De verdeling van het vastgoed over de verschillende sectoren bepaalt daarbij zowel het risicoprofiel als de rendementspotentie van het fonds.

Huurontwikkelingen
Het team is actief bezig met het afsluiten van huurcontracten, zowel nieuwe overeenkomsten als verlengingen van bestaande contracten. Met de nieuwe huurders wordt direct waarde toegevoegd aan het vastgoed. Hieronder enkele recente voorbeelden.

In het grote winkelcentrum met bovenwoningen Heideringpassage in Halle zijn opnieuw huurcontracten langjarig verlengd met Profit en Heide Vital, twee fitnessclubs van dezelfde eigenaar. Daarnaast is een langjarig huurcontract afgesloten met Apotheke Blumenau.

Heideringpassage Halle Saale

In Stendal is het huurcontract met DAK langjarig verlengd. DAK Gesundheit is een van de grootste wettelijke zorgverzekeraars
van Duitsland, met vestigingen in tal van steden. Zo huurt DAK ook in ons pand in Gummersbach. 
Op verzoek van DAK zijn diverse verbeteringen in het pand aangebracht. Dit is een goed voorbeeld van een investering die nu wordt gedaan (cashout), maar die leidt een substantiële huurverhoging (direct rendement) en waardestijging (indirect rendement). De investeringen zijn gefinancierd uit de niet uitgekeerde voorschotdividenden.

In Prenzlau, een object met meerdere winkels en bovenwoningen is de optie tot verlenging uitgeoefend door KiK. KiK (Textilien und Non- Food GmbH) is een grote Duitse textieldiscountwinkelketen. Het is een van de grootste winkelketens in Duitsland en heeft ca. 2.400 filialen in Duitsland en meer dan 4.200 filialen verspreid over heel Europa. 

In Rahden heeft de Fressnapf eveneens de optie tot verlenging gelicht.

Vergunningstrajecten
In de update van augustus meldden we al dat vijf aanvragen waren ingediend voor vergunningen voor de ingebruikname van ruimten door nieuwe huurders. Deze processen verlopen echter traag door de omvangrijke bureaucratie, waardoor de vergunningen nog steeds niet zijn verleend. De huurcontracten zijn al getekend en treden in werking zodra de benodigde vergunningen zijn verstrekten de verbouwingen zij afgerond.

De nieuwe Duitse regering heeft aangegeven de bureaucratie te willen verminderen als onderdeel van de vele hervormingen die zij wil doorvoeren. Wij volgen deze ontwikkelingen met grote belangstelling.

Verkopen
Ook in de afgelopen maanden zijn opnieuw enkele panden verkocht, deels tegen de actuele taxatiewaarde. Voor het pand in Recklinghausen kunnen we melden dat het met een winst van € 1 Miljoen is verkocht. De overdracht en betaling vinden eind dit jaar plaats.
Zoals eerder vermeld in de update van juni 2025, duurt het gemiddeld ongeveer zes maanden voordat een verkooptransactie volledig is afgerond en betaald.

Conclusie
Het herstel van de Duitse vastgoedmarkt zet duidelijk door. Na jaren van recessie lijkt er sprake van een kantelpunt. De verlaagde rente fungeert hierbij als aanjager: beleggers kunnen weer rendement realiseren. Waar vorig jaar panden moeilijk konden worden verkocht, vinden verkopen nu plaats tegen de actuele taxatiewaarde en daarboven.
In de update van juni jl. hebben we toegelicht waarom de uitkering van voorschotdividenden tijdelijk is gestaakt. Deze strategie werpt inmiddels zijn vruchten af. Met de niet-uitgekeerde gelden investeren we in de vastgoedportefeuille en kunnen we tegemoetkomen aan de wensen van nieuwe huurders die leeggekomen ruimten, als gevolg van de eerder kwakkelende Duitse economie, willen huren. Daarmee stijgt het directe (huur)rendement van het fonds, terwijl de investeringen tevens bijdragen aan waardevermeerdering van het vastgoed.
Aan het eind van het jaar vindt de jaarlijkse externe taxatie plaats. De combinatie van een herstellende vastgoedmarkt, een hoger direct rendement en recente investeringen zal naar verwachting leiden tot een betere waardering van de vastgoedportefeuille. De exacte mate hiervan wordt bepaald door de externe taxateur. Een waardestijging van de portefeuille betekent dat u een indirect rendement realiseert in plaats van direct rendement uit voorschotuitkeringen.

Het herstel is ingezet, de fundamentals zijn sterk, en wij verwachten dat 2026 een jaar wordt waarin dit herstel en onze verhuuractiviteiten zich verder zullen vertalen in waardecreatie voor onze beleggers.

Meer informatie
Om u zo goed mogelijk van dienst te zijn, kunt u voor al uw vragen over dit fonds of de recente ontwikkelingen in de Duitse vastgoedmarkt contact opnemen met Jurgen Mensink. Hij is bereikbaar op telefoonnummer 020 – 23 51 490 en staat u graag te woord.