Wat is het rendement op beleggen in vastgoed?

Veel Nederlanders zoeken naar manieren om hun vermogen meer voor zich te laten werken.

Hoewel sparen nog altijd een belangrijke basis vormt voor financiële zekerheid, teren veel spaarders in op hun vermogen, omdat de inflatie hoger is dan de rentevergoeding. Daarom kiezen steeds meer mensen ervoor om ook te beleggen.

Vastgoed is daarbij voor veel beleggers een aantrekkelijke optie vanwege de voorspelbare (huur)inkomsten te combineren met de verwachte waardegroei op de lange termijn.

Hoe wordt rendement op vastgoed gerealiseerd?

Het rendement van een vastgoedbelegging bestaat doorgaans uit twee componenten, namelijk direct rendement en indirect rendement.

 Direct rendement

Het directe rendement bestaat uit de huurinkomsten, die worden ontvangen van de gebruikers van het vastgoed. Deze inkomsten kunnen zorgen voor een stabiele kasstroom gedurende de looptijd van een belegging. Zeker als de huurovereenkomst voor langere tijd is afgesloten.

Indirect rendement

Daarnaast kan vastgoed in waarde fluctueren. Dit wordt het indirecte rendement genoemd. Hoewel vastgoedprijzen kunnen dalen heeft vastgoed historisch gezien op lange termijn vaak een positieve waardeontwikkeling laten zien.

De huurprijzen mogen worden gecorrigeerd voor de stijgende inflatie, waardoor de huurinkomsten stijgen en daarmee de waarde van het vastgoed.

Het totale rendement van een vastgoedbelegging bestaat uit de combinatie van deze twee componenten, verminderd met de kosten van beheer en het onderhoud.

Hoe kunt u in vastgoed beleggen?

Het vereist een groot kapitaalsbeslag voor een belegger om direct in vastgoed te beleggen.

In dat geval koopt de beleger een object aan. Het voordeel is de eigen zeggenschap over het bezit. Het betekent echter ook dat de belegger kennis en affiniteit moet hebben met het bezit van eigen vastgoed en de tijd en energie om het te beheren en onderhouden.

Kortom, eigen bezit is lang niet voor iedereen weggelegd. Daarnaast speelt het risico dat de belegging in één of een paar panden weinig risicospreiding met zich meebrengt. Beleggers leggen hun eieren het liefst in meerdere mandjes.

Een alternatief is om indirect in vastgoed te beleggen door deel te nemen in een vastgoedbeleggingsfonds.

In dat geval beleggen professionele beleggers voor u in vastgoed. U wordt mede-eigenaar van een grote portefeuille met vastgoed, waardoor uw risico’s nu wel goed gespreid zijn. En.. u wordt ontzorgd. U hoeft niet zelf een pand te selecteren, financieren, beheren en onderhouden.

 Wat is het rendement bij een directe en indirecte vastgoedbelegging?

Eerder is al toegelicht dat het rendement voortvloeit uit twee componenten. Dat geldt zowel voor directe als indirecte vastgoedbeleggingen.

Bij een directe belegging is het risico groter als slechts in één of een beperkt aantal objecten wordt belegd.

Als een huurder wegvalt heeft dat veelal direct substantiële invloed op het huurrendement.

Als een pand, door externe omstandigheden, in waarde daalt, heeft dat ook meteen een grote impact op het geïnvesteerd vermogen.

Bij een belegging in een vastgoedfonds is de spreiding van het belegd fondsvermogen in de regel dermate groot dat het wegvallen van één huurder of de waardevermindering van één object relatief weinig invloed heeft op het fondsrendement.

Naast de inkomsten en eventuele waardestijging spelen ook de maandelijkse kosten een grote rol bij de totstandkoming van het rendement. Die kosten zijn substantieel en worden vaak onderschat.

Denk hierbij aan onderhoudskosten, financieringskosten (rente geldlening), administratiekosten (accountant en belastingadviseur voor aangiften) en de (onbetaalde) tijd en aandacht die de belegger erin moet investeren.

Bij de aankoop spelen de eenmalige de overdrachtsbelasting, taxatiekosten, financieringskosten bank en notariskosten.

Uiteraard worden deze kosten zowel gemaakt bij een directe belegging als bij een indirecte belegging. Maar een beleggingsfonds kan schaalvoordelen realiseren bij het contracteren van onderhoudspartijen (die meerdere panden kunnen onderhouden), de accountant (één jaarrekening en aangifte voor veel objecten), banken (condities leningen) etc.

Daar tegenover staat dat een fondsbeheerder wel een vergoeding rekent voor haar werk.

Het grootste verschil tussen het rendement op een directe en een indirecte belegging vormt daardoor de beperkte risicospreiding bij een directe belegging in één of enkele objecten.

Dat is een belangrijk voordeel van ene beleggingsfonds dat door het grote geïnvesteerde kapitaal zowel geografisch kan spreiden als spreiden over verschillende typen vastgoed (zoals woningen, winkels, kantoorpanden en bedrijfsobjecten).

Wat is de invloed van belastingen op het rendement van vastgoedbeleggingen?

Bij het beoordelen van een vastgoedbelegging is het verstandig om ook naar de fiscale aspecten te kijken.

Vastgoedbeleggingen vallen voor particuliere beleggers in Box 3 van de Inkomstenbelasting.

De wetgeving is recent veranderd, wat grote impact heeft op het nettorendement van de directe vastgoedbeleggingen in Box 3.

Zeker indien vastgoedbeleggingen zijn gefinancierd met een hypothecaire geldlening. In Box 3 wordt momenteel gewerkt met forfaitaire rendementen. Hierbij wordt enkel gekeken naar de waarde van de woning, het van toepassing zijnde fictieve rendementspercentage en het belastingtarief. Dit ongeacht de werkelijke hoogte van de huurinkomsten, financieringslasten en onderhoudskosten die het rendement drukken.

De overheid heeft aangekondigd toe te werken naar een systeem waarbij het werkelijke rendement centraal komt te staan. De fiscale behandeling van vermogen en vastgoed blijft daardoor volop in ontwikkeling.

In dat geval wordt ook een waardestijging van het object belast. Het is nu al mogelijk het werkelijke rendement aan te tonen bij de belastingaangifte.

Het nettorendement is echter dermate lager geworden, dat veel particuliere beleggers hun verhuurde woningen verkopen en de gelden herbeleggen in onder andere het SynVest Dutch RealEstate Fund.

Een belegging in een vennootschap wordt belast met vennootschapsbelasting. Als het geïnvesteerd vermogen groeit door een waardestijging van de vastgoedbelegging(en), neemt de latere belastingclaim om de gelden naar privé over te hevelen ook toe.

Een tussentijdse verkoop van objecten met een boekwinst hoeft niet per definitie tot een belastingheffing te leiden in de vennootschap. Het is mogelijk die belastingclaim naar de toekomst door te schuiven door de boekwinst in een herinvesteringsreserve (HIR) onder te brengen en die binnen drie jaar opnieuw in direct vastgoed te beleggen.

Overigens kwalificeert het SynVest Dutch RealEstate Fund onder voorwaarden als herbelegging van de HIR.

Omdat belastingregels kunnen veranderen en afhankelijk zijn van de persoonlijke situatie, is individueel fiscaal advies verstandig.

Sommige vastgoedbeleggingsfondsen zijn fiscaal transparant en betalen daarom geen belasting over de gerealiseerde rendementen. De opbrengsten komen ten goede aan de belegger, die fiscaal af moet rekenen over het rendement in privé in Box 3 (Inkomstenbelasting) of in de vennootschap (vennootschapsbelasting).

Meer weten over beleggen in vastgoed?

Overweegt u om te beleggen (in vastgoed)? SynVest biedt mogelijkheden om te investeren in zowel Nederlands als Duits vastgoed via professioneel beheerde vastgoedfondsen. Met een focus op transparantie en toegankelijkheid helpt SynVest u graag bij het realiseren van uw beleggingsdoelen.

Geïnteresseerd? Vraag een vastgoed brochure aan.