Update van het SynVest German RealEstate Fund (SGREF)

In de historie van het SynVest German RealEstate Fund zijn koersdalingen zelden voorgekomen, maar helaas ontkomen ook wij gezien de marktomstandigheden er nu niet aan. De koers van een certificaat in het SynVest German RealEstate Fund is als gevolg hiervan per januari 2024 vastgesteld op €39,50.  Het maandelijks voorschotdividend blijft ongewijzigd.

Waarom deze koersdaling?
Waardoor komt dit? Voor nu stellen we vast dat het fondsrendement op meerdere niveaus heeft geleden onder de extreme situatie op het wereldtoneel. Denk hierbij aan de recordstijging van de rente van 4% in 1 (!)jaar, de hoge inflatie, de fors gestegen energiekosten en de onzekerheid omtrent de oorlog in Oekraïne en onrust in het midden oosten. Helaas kwam daar ook een aantal specifieke problemen in de Duitse verpleeghuiswereld bij. De privatisering in deze sector en beperkte beschikbaarheid van personeel waardoor bezettingsgraden soms te laag waren en dit zorgden voor problemen. Als gevolg hiervan zijn landelijk veel verpleeghuizen failliet gegaan en ook in onze portefeuille zijn drie van deze instellingen getroffen. Er zijn echter volop gesprekken met gemeentes en ondernemers waardoor we vrijwel zeker begin 2024 nieuwe huurcontracten kunnen tekenen. Deels kunnen deze locaties ook worden ingezet voor de opvang van asielzoekers. In Duitsland heeft men net als in Nederland forse tekorten in opvanglocaties. De processen zijn echter stroperig, hetgeen je gezien de urgentie niet zou denken.

Al met al was het sentiment in de Duitse vastgoedmarkt in 2023 negatiever dan wij hier in Nederland merkten, met als gevolg dat er nauwelijks transacties plaatsvonden. Taxateurs waarderen op basis van andere transacties in de markt en als die er niet zijn, waarderen ze automatisch af. Ook gezien het matige economische sentiment. Gemiddeld is de verwachte afwaardering in de Duitse vastgoedmarkt -10% in 2023. De totale afwaardering van onze portefeuille was aanzienlijk minder, namelijk -4,4%. Relatief niet slecht dus, maar helaas betekent dit voor nu wel een afwaardering,

Wat betekent dit voor uw rendement?
In het artikel in de Synformatie van zomer 2023 ‘Uw Rendement Uitgelegd’ wordt uitvoerig beschreven hoe het beleggersrendement bij SynVest werkt en hoe de koers wordt bepaald. Omdat het fondsrendement over heel 2023 als gevolg van de hierboven beschreven redenen lager is dan het uitgekeerde voorschotdividend, en het verschil buiten de bandbreedte van 2,5% valt, is de feitelijke waarde van een certificaat lager en daalt de koers. In de SGREF factsheet van januari 2024 vindt u de meest recente fondsinformatie samen in een overzicht met de resultaten behaald in het verleden.

Onze langetermijnvisie
Het vasthouden aan onze langetermijnstrategie biedt stabiliteit en groeipotentieel op termijn, zoals ons bewezen trackrecord (te vinden in de factsheet) ook laat zien. We kijken dan ook met optimisme naar de toekomst. Kijkend naar de huidige omstandigheden op het wereldtoneel en binnen de Duitse vastgoedmarkt, focussen wij op de volgende vijf pijlers met als doel een goed rendement te realiseren:

1. Aankopen: Wij verwachten dat de rente dit jaar en het komende jaar snel zal dalen. Dit zien we nu al terug in lange termijn rentes (5 en 10 jaars swap). Hierdoor zullen naar verwachting de prijzen van vastgoed weer opveren. In de eerste helft van 2024 lijkt het een gunstig moment om vastgoed aan te kopen. Door de opbrengsten van de verkoop van bestaand vastgoed en nieuw aangetrokken kapitaal kunnen we naar verwachting nieuwe vastgoedacquisities doen onder gunstige voorwaarden.
2. Inflatie: Deze was de afgelopen 2 jaar hoog en heeft gezorgd voor gestegen huren, maar in Duitsland werkt dit trager door in de huur dan bijvoorbeeld in Nederland. Maar een hogere huur in combinatie met een lagere rente zal zorgen voor betere aanvangsrendementen, lees stijgende vastgoedprijzen. Vastgoed blijft een uitstekende inflatie hedge.
3. Onderhoud en renovaties: Door het vastgoed goed te onderhouden en up-to-date te houden, genereren we extra waarde.
4. Verbouwingen: Wij luisteren zorgvuldig naar onze huurders, onderzoeken mogelijkheden en stellen samen plannen op voor bijvoorbeeld uitbreidingen. Dit leidt tot langere en verbeterde huurcontracten, wat gunstig is voor het rendement op de lange termijn.
5. Actief beheer: We streven naar langdurige relaties met onze huurders, werken aan langlopende huurcontracten en zijn actief met verkoop van vastgoed dat niet langer binnen onze strategie past.

Voor een diepgaander inzicht in onze visie en de vooruitzichten voor 2024, nodigen wij u uit het interview met onze algemeen directeur, Martin van Gooswilligen, te bekijken. Martin deelt zijn perspectief op de huidige situatie, benadrukt de veerkracht van het SynVest German RealEstate Fund en licht strategische maatregelen toe. Artikel Cash: interview synvest - eCash, november 2023 (cashcow.nl).