Wat is een hefboomfinanciering?

Om het vastgoedfonds en andere beleggers te beschermen hanteren we een uitstaptermijn. Het kan zijn dat wanneer er een aantal (grote) beleggers op hetzelfde moment uitstappen, wij vastgoed moeten verkopen om u te kunnen uitbetalen.

De uitstaptermijn is tot en met € 100.000: 3 kalendermaanden, van € 100.000 tot 500.000: 6 kalendermaanden en vanaf € 500.000 is dit 12 kalendermaanden.

Het resultaat is een vermenigvuldiging van de potentiële opbrengsten van het door de beleggers ingelegde geld. Tegelijkertijd vermenigvuldigd de hefboomfinanciering ook het potentiële neerwaartse risico.

De vastgoedfondsen van SynVest maken gebruik van een hefboomwerking. In plaats van alleen certificaten (eigen vermogen) uit te geven, trekken de SynVest fondsen leningen aan bij bijvoorbeeld banken (vreemd vermogen) om in vastgoed te investeren. Het doel van het gebruik van de leningen is een hefboomwerking waarbij het rendement op het eigen vermogen wordt vergroot. Daarnaast biedt het financieren met leningen de mogelijkheid een grotere portefeuille samen te stellen met een betere risicospreiding. De mate waarin een vastgoedfonds van SynVest gebruik maakt van een hefboom kunt u lezen in het betreffende prospectus in de paragraaf “Beleggingsstrategie”.

Voorbeelden van de hefboomfinanciering

Met het navolgende voorbeeld kan de hefboomwerking worden geïllustreerd. Er wordt uitgegaan van twee fondsen met een eigen vermogen van € 50 mln. Het eerste fonds heeft geen hefboom en financiert het vastgoed alleen met eigen vermogen. Het tweede fonds heeft een hefboom van 50% en financiert het vastgoed met evenveel eigen als vreemd vermogen. Beide fondsen beleggen in vergelijkbaar vastgoed met een gemiddelde koopprijs van € 5 mln. Het gemiddeld aanvangsrendement bedraagt 8% en de gemiddelde kosten bedragen 40% van de huurinkomsten.

In de voorbeelden wordt berekend wat het directe rendement en het indirecte rendement is van beide voorbeeldfondsen voor de gevallen waarin de waarde van het vastgoed gelijk blijft, met 10% in waarde stijgt en 10% in waarde daalt. Het directe rendement is het resultaat dat kan worden uitgekeerd aan de beleggers. Het indirecte rendement betreft de waarde ontwikkeling van het vastgoed.

1. Fonds zonder hefboom

Het totaal te beleggen vermogen is gelijk aan het eigen vermogen, € 50 mln. Met dit bedrag worden door het fonds tien panden gekocht.

2. Fonds met hefboom

Het totaal te beleggen vermogen is gelijk aan het eigen vermogen vermeerderd met  een even groot bedrag aan vreemd vermogen. Het totaal te beleggen vermogen bedraagt derhalve € 100 mln. Met dit vermogen worden door het fonds twintig panden gekocht. De rente op de leningen in dit voorbeeld bedraagt 3,6%.

Uit de voorbeelden komt naar voren dat de portefeuille van het fonds met hefboom groter is en dat het resultaat wordt versterkt door de hefboomfinanciering. Dit geldt voor zowel het positieve als negatieve resultaat. De potentiële opbrengsten nemen toe maar tevens de risico’s. 

Hoe werkt de inkoopregeling?

De vastgoedfondsen van SynVest kopen op verzoek certificaten van certificaathouders in. Om te voorkomen dat het fonds in gevaar komt als gevolg van een te groot aantal inkooporders, wordt de inkoop van certificaten beperkt tot 5% per jaar. Door deze inkoopbeperking is het mogelijk dat een certificaathouder voor een langere periode, bijvoorbeeld meer dan tien jaar, de certificaten niet (volledig) aan het fonds kan verkopen.

Teneinde de certificaathouders gelijk te behandelen gedurende de periode waarin niet alle certificaten kunnen worden ingekocht, worden de inkooporders in deze periode pro rata verwerkt. Voor een volledige uiteenzetting van de regeling wordt verwezen naar het prospectus. In het volgende gestileerde voorbeeld wordt geïllustreerd hoe de inkoopregeling onder verschillende omstandigheden werkt.

Voorbeeld van de inkoopregeling

In het voorbeeld is het uitgangspunt een situatie waarbij het fonds 10.000 certificaten uit heeft staan aan het begin van het eerste jaar.

- In het eerste jaar worden 150 certificaten uitgegeven. Mevrouw Willemse wil in dit jaar 50 certificaten verkopen. Het fonds zal zonder beperkingen overgaan tot inkoop van de certificaten van mevrouw Willemse.

- Aan het begin van jaar twee staan 10.100 certificaten uit. In dit jaar worden 200 certificaten uitgegeven aan nieuwe beleggers en willen de heren Pieterse en Janssen ieder 300 certificaten verkopen, in totaal 600 certificaten. Dit is meer dan 5% van de uitstaande certificaten aan het begin van het jaar maar er zijn in dit jaar ook 200 certificaten uitgegeven. Het fonds zal zonder beperkingen overgaan tot inkoop van de certificaten omdat per saldo 400 certificaten worden ingekocht. Dit is minder van 5% van de aan het begin van het jaar uitstaande certificaten, zijnde 505 certificaten.

- Aan het begin van jaar drie staan er 9.700 certificaten uit. In dit jaar worden 300 certificaten uitgegeven en willen de heren Smid en Geerse 800 respectievelijk 200 certificaten verkopen. Per saldo moeten er derhalve 700 certificaten worden ingekocht. Dit is meer dan 5% van de aan het begin van het jaar uitstaande certificaten, zijnde 485 certificaten. De inkoopbeperking treedt als gevolg hiervan in werking. Ingevolge deze regeling worden 785 van de certificaten van de heren Smid en Geerse pro rata ingekocht in de verhouding van de in te kopen certificaten, zijnde 1:4 (200:800). Van de heer Smid worden in dit jaar 628 certificaten ingekocht en van de heer Geerse 157.

- Aan het begin van jaar vier staan er 9.215 certificaten uit en resteren er nog 215 (43 respectievelijk 172) certificaten om in te kopen van de heren Smid en Geerse. In dit jaar wil ook mevrouw Kort uitstappen met 600 certificaten en er worden 300 nieuwe certificaten uitgegeven. Omdat de inkoopbeperking in jaar 3 in werking is getreden, wordt het aantal in te kopen certificaten gesteld op 5% van het aantal uitstaande certificaten aan het begin van het derde jaar, het jaar waarin de inkoopbeperking in werking is getreden. In totaal zal het fonds derhalve 785 certificaten inkopen, zijnde 5% van het aan het begin van jaar 3 uitstaande certificaten vermeerderd met het in dit jaar uitgegeven aantal certificaten (300). De 785 in te kopen certificaten worden pro rata over de heren Smid en Geerse en mevrouw Kort verdeeld in de verhoudingen van de  resterende in te kopen certificaten per certificaathouder zijnde 43:172:600.

- Aan het begin van jaar vijf staan 8.730 certificaten uit en resteren 30 certificaten om in te kopen. In dit jaar worden geen certificaten uitgegeven. Het aantal in te kopen certificaten is minder dan 5% van het aan het begin van het jaar uitstaande certificaten zodat alle certificaten worden ingekocht. De regeling van de inkoopbeperking eindigt.

- Aan het begin van jaar zes staan 8.700 certificaten uit. In dit jaar wil de heer Van Dijk en mevrouw Kroon 2.000 respectievelijk 1.000 certificaten verkopen. Dit is meer van 5% van het aan het begin van het jaar uitstaande certificaten, zijnde 435 certificaten. Er worden 435 certificaten in de verhouding 1:2 ingekocht (145 respectievelijk 290). Als er in de volgende jaren geen certificaten worden uitgegeven en er geen nieuwe toetreders zijn, worden er jaarlijks in dezelfde verhoudingen certificaten ingekocht. Na 7 jaar zullen alle door de heer Van Dijk en mevrouw Kroon ter inkoop aangeboden certificaten zijn ingekocht.