Wat is een hefboomfinanciering?

Bij de aankoop van vastgoed wordt de investering veelal gedeeltelijk gefinancierd met de opname van een hypothecaire geldlening. De mate waarin dit plaatsvindt, wordt het gebruik van leverage (hefboomfinanciering) genoemd. Het is een investeringsstrategie waarbij leningen worden gebruikt om het potentiële rendement op het eigen vermogen te verhogen, als het rendement van de belegging hoger is dan de te betalen rente op de lening.  Het resultaat is een vermenigvuldiging van de potentiële opbrengsten van het door de beleggers ingelegde geld. Tegelijkertijd zal hefboomwerking ook het potentiële neerwaartse risico vergroten, indien het rendement op de investering tegenvalt dan wel de rente fors stijgt.

De SynVest vastgoedfondsen maken gebruik van hefboomwerking. In plaats van alleen Certificaten (eigen vermogen) uit te geven, trekken de SynVest fondsen leningen aan, bijvoorbeeld bij banken (vreemd vermogen), om in het vastgoed te investeren. Het doel van het gebruik van de leningen is het vergroten van het rendement op het eigen vermogen. Daarnaast biedt het financieren met leningen de mogelijkheid om een grotere vastgoedportefeuille samen te stellen met een grotere risicospreiding. De mate waarin een vastgoedfonds van SynVest gebruik maakt van een hefboom kunt u lezen in het betreffende prospectus in de paragraaf “Beleggingsstrategie”. Het actuele percentage van de mate van belening door het fonds, ziet u op de factsheets vermeld staan als Loan To Value (LTV). De factsheets kunt u vinden onder 'downloads', onder rubriek 4. Factsheets.

Voorbeelden van de hefboomfinanciering

In het navolgende voorbeeld wordt de hefboomwerking geïllustreerd. Er wordt uitgegaan van twee fondsen met een eigen vermogen van € 50 mln. Het eerste fonds heeft geen hefboom en financiert het vastgoed alleen met eigen vermogen. Het tweede fonds heeft een hefboom van 50% en financiert het vastgoed met evenveel eigen als vreemd vermogen. Beide fondsen beleggen in vergelijkbaar vastgoed met een gemiddelde koopprijs van € 5 mln. Het gemiddeld aanvangsrendement bedraagt 8% en de gemiddelde kosten bedragen 40% van de huurinkomsten.

In de voorbeelden wordt berekend wat het directe rendement en het indirecte rendement is van beide voorbeeldfondsen voor de gevallen waarin de waarde van het vastgoed gelijk blijft, met 10% in waarde stijgt en 10% in waarde daalt. Het directe rendement is het resultaat dat kan worden uitgekeerd aan de beleggers. Het indirecte rendement betreft de waarde ontwikkeling van het vastgoed.

1. Fonds zonder hefboom

Het totaal te beleggen vermogen is gelijk aan het eigen vermogen, € 50 mln. Met dit bedrag worden door het fonds tien panden gekocht.

2. Fonds met hefboom

Het totaal te beleggen vermogen is gelijk aan het eigen vermogen vermeerderd met  een even groot bedrag aan vreemd vermogen. Het totaal te beleggen vermogen bedraagt derhalve € 100 mln. Met dit vermogen worden door het fonds twintig panden gekocht. De rente op de leningen in dit voorbeeld bedraagt 3,6%.

Uit de voorbeelden komt naar voren dat de portefeuille van het fonds met hefboom groter is en dat het resultaat wordt versterkt door de hefboomfinanciering. Dit geldt voor zowel het positieve als negatieve resultaat. De potentiële opbrengsten nemen toe maar de risico’s eveneens.