Nu de coronamaatregelen weer verder zijn versoepeld en de steunpakketten vanuit de overheid geleidelijk worden opgeheven is het een goed moment om u een update te geven over het SynVest RealEstate Fund. Graag blikken we kort met u terug om te schetsen waar we vandaan komen, waar we op dit moment staan en wat de strategie voor de toekomst is.
Terugblik
Het SynVest RealEstate Fund is alweer 15 jaar geleden opgericht en heeft sindsdien meerdere crisissen meegemaakt. Na een goede start ontstond in 2008 de kredietcrisis in de Verenigde Staten. De crisis verspreide zich wereldwijd als een olievlek, ook naar Nederland. Wellicht kunt u zich nog herinneren dat in 2008 de autoriteiten in de VS niet meer bereid waren weer een financiële instelling te redden en besloten de zakenbank Lehman Brothers failliet te laten gaan. Daarmee werd de kredietcrisis een bankencrisis.
Banken begonnen te wankelen, wilden vastgoed niet meer financieren en de vastgoedmarkt stortte in. Pas in 2018 – een decennium later - is de gemiddelde huizenprijs weer op hetzelfde niveau als in 2008! Het herstel van commercieel vastgoed, wat de woning markt normaliter ook volgt, duurde langer. De waarde van het SynVest RealEstate Fund portefeuille heeft deze marktontwikkeling gevolgd. Door de lagere waarde zijn de financiers vanaf 2013 aflossing gaan eisen waardoor in 2016 het dividend is gestopt
Stand van zaken
De afgelopen jaren is de portefeuille intensief beheerd. De focus lag hierbij op het onderhouden en verhuurd houden van de objecten. Door het herstel in de markt – in bepaalde segmenten (zie de NVM prijsindex) sneller dan in andere - is het sinds vorig jaar interessant geworden om objecten voor te verkopen.
Een belangrijk object in de portefeuille is het winkelcentrum in Emmen. De leegstand is hier erg hoog en ondanks alle inspanningen blijkt verhuur aan detailhandel onmogelijk. Horeca biedt bijvoorbeeld maar deels een oplossing. Wij hebben daarom verschillende scenario’s uitgewerkt waarbij het pand een maatschappelijk invulling of een woonbestemming krijgt. Hiervoor is echter een wijziging van het bestemmingsplan nodig. We zijn al geruime tijd intensief met de gemeente in gesprek hierover. Dit is een gecompliceerd traject met verschillende, soms tegenstrijdige, belangen.
Vooruitblik
Samen met onze adviseurs en stichtingsbestuur hebben we een aantal scenario’s onderzocht. Bijvoorbeeld om te fuseren met ons andere Nederlandse fonds. Nadeel hierbij is dat de verstrengeling van het oude en nieuwe fonds de vraag kan oproepen of beleggers in het ene fonds benadeeld of juist bevoordeeld worden. Ook zijn er een aantal fiscale hobbels. Daarom hebben we besloten de volgende strategie te volgen.
In de komende 2-3 jaar verkopen we objecten geleidelijk waarbij de volgorde in basis bepaald wordt door de focus op lastige objecten of objecten waarvoor we juist een bovengemiddelde prijs kunnen realiseren. Met de opbrengst wordt de financiering (thans enkel RNHB) geleidelijk geheel afgelost. Daarbij moeten we rekening houden met het volume dat boetevrij kan worden afgelost. Op dit moment is de financiering nog € 41,4 miljoen. De taxatiewaarde van de huidige portefeuille bedraagt € 60,2 miljoen hetgeen een LTV van 68,8% geeft.
Wij verwachten dat objecten voor een hogere waarde dan de huidige taxatiewaarde kunnen worden verkocht gezien de resultaten van de recent al verkochte objecten. Toch merken wij meteen op dat de verkoopresultaten in belangrijke mate afhankelijk zijn van factoren die wij niet of maar deels kunnen beïnvloeden. Marktontwikkeling, rente, leegstand en verhuur spelen allen een rol. Veranderingen in deze factoren blijven moeizaam te voorspellen.
Zodra de lening is afgelost kunnen we de opbrengst van de verkochte objecten uitkeren aan onze beleggers. Ook kunnen dan de positieve exploitatieopbrengsten worden uitgekeerd. Totdat de leningen zijn afgelost mag er van de financier met het oog op de looptijd van de leningen helaas geen dividend worden uitgekeerd, tenzij dit voor het behoud van de FBI-status noodzakelijk is.
Zodra er relevante ontwikkelingen zijn komen wij met een nieuwe update.
Als u nieuw bent in de wereld van beleggen, staan we klaar om u te voorzien van waardevolle informatie om weloverwogen beslissingen te nemen middels de Beleggen in vastgoed brochure. Wij zijn ervan overtuigd dat deze informatie u zal helpen bij het vormen van een duidelijk beeld van de mogelijkheden en uitdagingen die beleggen in vastgoed met zich meebrengt.
We begrijpen dat de materie van vastgoedbeleggingen complex kan zijn, en daarom willen we u graag de mogelijkheid bieden om hierover meer te weten te komen tijdens een persoonlijk gesprek met een van onze medewerkers.