Wat zijn de gevolgen van de introductie hefboom in box 3 voor de vastgoedbelegger vanaf 2023?

Er bestaat op dit moment onduidelijkheid bij beleggers over de gevolgen van de wijziging in box 3 van de inkomstenbelasting met betrekking tot hun beleggingen in vastgoedfondsen.

De wijziging, het introduceren van een hefboom in box 3, heeft voor de beleggers in de SynVest fondsen gelukkig geen nadelige gevolgen, omdat de fondsen van SynVest niet fiscaal transparant zijn.

Graag zetten wij uiteen welke onduidelijkheid er bestaat en waarom de wijziging mogelijk wel belangrijke gevolgen heeft voor beleggingen in andere vastgoedfondsen dan de fondsen van SynVest.

Verschil tussen beleggingsfondsen en beleggingsinstellingen

Collectief beleggen in vastgoed kan via een participatie in een beleggingsinstelling. Een beleggingsinstelling kan een beleggingsfonds of een beleggingsmaatschappij zijn. Dit onderscheid kan vanaf 1 januari 2023 belangrijke invloed hebben voor de wijze waarop de participatie in box 3 van de inkomstenbelasting wordt belast.

Hieronder wordt in algemene lijnen uiteengezet wat het verschil is tussen een beleggingsfonds en een beleggingsmaatschappij.

Beleggingsmaatschappij
Een beleggingsmaatschappij is een beleggingsinstelling met rechtspersoonlijkheid, zoals de fondsen van SynVest. Dat houdt in dat het fonds zelfstandig kan optreden in het rechtsverkeer. Het gehele eigendom van het fondsvermogen (juridisch en economisch) wordt gehouden door de B.V. of N.V. zelf. Participanten in een beleggingsmaatschappij hebben een aandeel ik het kapitaal van die beleggingsmaatschappij. In Nederland zijn beleggingsmaatschappijen meestal een B.V. of N.V.. Een participant is via het aandelenkapitaal indirect economisch eigenaar van het fondsvermogen.

Beleggingsfonds
Een beleggingsfonds is een beleggingsinstelling zonder rechtspersoonlijkheid. Dat houdt in dat het fonds niet zelf kan optreden in het rechtsverkeer. De participatie in een dergelijke beleggingsinstelling vertegenwoordigd een recht op een deel van het fondsvermogen. In Nederland zijn beleggingsfondsen meestal een CV (commanditaire vennootschap) of een FGR (fonds voor gemene rekening.) Omdat de CV of het FGR niet zelfstandig eigendom kan verkrijgen of leningen kan aangaan, houdt, over het algemeen, een stichting, ten behoeve van de CV of het FGR, het juridisch eigendom van het fondsvermogen. Het economisch eigendom van het fondsvermogen ligt daarbij bij de participanten. De participant is aldus direct economisch eigenaar van de bezittingen en schulden van het beleggingsfonds.

Introductie hefboom in box 3 vanaf 1 januari 2023

Het belang van het onderscheid tussen een beleggingsfonds en een beleggingsmaatschappij houdt verband met het volgende. Vanaf 1 januari 2023 wordt een hefboom geïntroduceerd in box 3. Hierbij wordt aan een schuld lagere kosten toegerekend dan het rendement op een bezitting. Bij een rechtstreekse belegging in vastgoed zal volgens het nieuwe box 3 stelsel bij het bepalen van het forfaitaire rendement (ook wel fictief rendement genoemd, dit houdt in dat de Belastingdienst een aanname maakt over het rendement dat wordt behaalt) uitgegaan moeten worden van een rendement van 6,17% over het pand en van 2,57% kosten voor de schuld. Dit veroorzaakt een hefboom die erop neer komt dat er het forfaitair rendement hoger wordt vastgesteld indien een belegging is gefinancierd met een lening. Hoe meer leningen in verhouding tot de bezittingen, hoe hoger de hefboom en het forfaitaire rendement.

Hieronder is een voorbeeld opgenomen waarin de hefboomwerking van box 3 inzichtelijk wordt gemaakt bij een vastgoedbelegging met- en zonder lening. We gaan in het voorbeeld uit van een totale belegging van EUR 300.000 door een particuliere belegger. In het voorbeeld wordt aan de linkerzijde berekend wat de gevolgen zijn van een belegging in een pand van EUR 300.000 zonder lening en aan de rechterzijde een belegging in een pand van EUR 1.000.000 met een lening van EUR 700.000 (per saldo een belegging van EUR 300.000).

Wij merken bij dit voorbeeld op dat de daadwerkelijke belastingdruk nog afhangt van andere persoonlijke omstandigheden van de belastingbetaler. Desalniettemin komt duidelijk naar voren dat het forfaitaire rendement van een belegging met lening hoger is dan een belegging zonder lening.

Gevolgen voor beleggingsfondsen en beleggingsmaatschappijen

Beleggingsfondsen
Omdat bij een beleggingsfonds sprake is van een direct economisch bezit van het fondsvermogen (bezittingen en schulden) komt in de nieuwe systematiek van box 3 de vraag op of bij de bepaling van het forfaitaire rendement door het beleggingsfonds heen gekeken moet worden (transparantie) of dat uitgegaan moet worden van de waarde van de participatie (saldering). Indien sprake is van transparantie dan zal participant zijn aandeel in het fondsvermogen bestaande uit de bezittingen en de schulden in box 3 afzonderlijk moet opgeven. De hefboomwerking van box 3 heeft dan een hoger forfaitair rendement tot gevolg (indien het beleggingsfonds is gefinancierd met vreemd vermogen) dan indien alleen de waarden van de participatie moet worden opgegeven.

Het verschil in belastingheffing tussen transparantie en saldering is aanzienlijk zoals blijkt uit het volgende voorbeeld waarin wordt uitgegaan van een participatie in een beleggingsfonds van EUR 300.000. Wij gaan uit van een beleggingsfonds met één pand van EUR 1.000.000 gefinancierd met een lening van EUR 700.000. Bij saldering wordt, bij het bepalen van het forfaitaire rendement, alleen de waarde van de participatie opgegeven. Bij fiscale transparantie wordt door het beleggingsfonds heen gekeken en worden de bezittingen en schulden afzonderlijk opgenomen.

Voor zover wij nu kunnen nagaan is het standpunt van de staatssecretaris over de wijze waarop een participatie in een beleggingsfonds in box 3 moet worden verantwoord nog niet bekend. (Vervallen) Beleid en uitlatingen uit het verleden zijn niet eenduidig. Daarom bestaat er nu onduidelijkheid. Duidelijk moge zijn, dat het door de staatssecretaris in te nemen standpunt belangrijke gevolgen met zich mee zal brengen voor beleggers in beleggingsfondsen (CV’s en FGR’s).

Beleggingsmaatschappijen
Beleggingsmaatschappijen zijn nooit fiscaal transparant. Dat betekent dat in box 3 altijd de waarde van de participatie wordt opgenomen en niet de bezittingen en schulden afzonderlijk. Een participatie in een beleggingsmaatschappij wordt derhalve altijd gesaldeerd.

Gevolgen voor beleggers in de fondsen van SynVest

De fondsen van SynVest zijn beleggingsmaatschappijen. De certificaten in de fondsen worden ook vanaf 2023 tegen de waarde van het certificaat in box 3 opgenomen. Er wordt niet door het fonds heen gekeken. Hierover bestaat geen onduidelijkheid. Voor beleggers in de SynVest Fondsen heeft de geïntroduceerde hefboomwerking geen effect op de belastingdruk.